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行政登记案件中银行抵押权善意取得的理解与适用
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2021年11月25日 星期四 往期回顾
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行政登记案件中银行抵押权善意取得的理解与适用
王锦鹏
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    房屋登记工作人员违法为申请人办理房产登记,申请人随后办理抵押进行借款,利害关系人起诉撤销房屋登记,而抵押权人主张取得涉案房产抵押权,以阻止登记被撤销。此时,如何理解和适用抵押权善意取得是问题处理的关键所在。例如,被告乙房地产管理处在明知房屋登记不符合法律规定的情况下,安排工作人员将涉案房屋为第三人李某办理房屋所有权证,该房屋现已经抵押给丙银行,并办理了抵押登记。原告甲公司作为房屋建筑单位不服,要求撤销房屋权属证书。一审法院认为,本案被告为李某办理的房屋所有权证没有事实依据,应予撤销。关于第三人丙银行主张房屋抵押权属于善意取得的问题,从该银行提交的报告所附的照片可见,上述房屋属于在建工程,一般人均能感知该房屋不可能经过验收,作为银行未对该房屋所有权证是否真实、是否合法进行必要审查,未尽到必要的审查注意义务。故丙银行不构成善意取得。丙银行不服提起上诉,二审法院撤销一审判决,改判确认乙房地产管理处为第三人李某颁发的房屋所有权证行为违法。该案件既涉及对房屋行政登记行为合法性的审查问题,还涉及对抵押权人是否系善意取得的民事裁量,属于民事、行政交叉情形。

    根据行政诉讼法第六十一条的规定,在涉及行政许可、登记、征收、征用和行政机关对民事争议所作的裁决的行政诉讼中,当事人申请一并解决相关民事争议的,人民法院可以一并审理。另根据《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第十一条第三款的规定,被诉房屋登记行为违法,但判决撤销将给公共利益造成重大损失或者房屋已为第三人善意取得的,判决确认被诉行为违法,不撤销登记行为。

    笔者认为,抵押权可以适用善意取得制度,不过,作为银行机构,其善意的条件要高于自然人,即应当适用严格责任。民法典第三百一十一条规定,无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的,所有权人有权追回;除法律另有规定外,符合下列情形的,受让人取得该不动产或者动产的所有权:(一)受让人受让该不动产或者动产时是善意;(二)以合理的价格转让;(三)转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记,不需要登记的已经交付给受让人。受让人依据前款规定取得不动产或者动产的所有权的,原所有权人有权向无处分权人请求损害赔偿。当事人善意取得其他物权的,参照适用前两款规定。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉物权编的解释(一)》第十四条规定,受让人受让不动产或者动产时,不知道转让人无处分权,且无重大过失的,应当认定受让人为善意。真实权利人主张受让人不构成善意的,应当承担举证证明责任。依据上述规定,可以看出,抵押权存在善意取得情形,行政登记撤销案件中如果涉及第三人善意取得抵押权的,按照《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第十一条第三款的规定,在行政案件的审理中应保留行政行为的效力,确认该行为违法。 

    对于普通的自然人,在从事市场交易时,其合理考虑应当符合当下的正常判断理念,交易相对人完全有理由信赖登记所记载的权利人具有处分权,信赖国家房产管理部门的审查和登记,支付相应的转让对价后就可以认定为善意第三人。对于权属证书所记载的内容是否真实、准确,系由国家行政机关依法定程序审查后作出确认,该行政行为一经作出,即具有物权公示公信的效力,非依法定程序不得撤销。无论其记载的内容是否与实际相符,交易相对人均有理由相信该产权证的真实性。我国法律、行政法规并未规定自然人在接受抵押时负有对抵押物的权属证书作实质性审查的义务。对于银行及专业的信贷机构,在从事市场交易时,其工作人员的行为应当遵循专业、审慎的工作规程,其信贷的程序应当符合银行法及相关信贷规定,做到“无重大过失”。具体到上述案例,丙银行在签订借款和抵押合同前委托第三方评估公司对于涉案房屋现场查看,拍摄图片并作出尽职调查报告,完整呈现标的物状况,无证据显示涉案房屋存在权属争议,其完成了审慎审查义务。最后,对于本文案例,根据《中华人民共和国民法典》及物权编解释(一)中关于善意取得的规定,其一,丙银行接受抵押时,李某的产权问题并不存在争议,丙银行基于对产权证记载内容的信任而接受抵押,其主观上并无过错。同时,原告甲公司所提交的证据均不能证明丙银行在接受抵押时明知涉案房屋属甲公司所有,亦不能证明丙银行与李某恶意串通,共同以欺诈的方式去办理房屋产权证,故不能认定丙银行接受抵押时存在明知的故意。其二,丙银行已发放贷款,根据贷款合同完成了支付抵押权对价的义务。其三,该房屋抵押已经房产部门予以登记并颁发了《房屋他项权证》,符合已经登记的要件。故丙银行的抵押登记符合不动产物权善意取得的构成要件,其已经善意取得涉案房屋的抵押权。当事人以隐瞒真实情况、提交虚假材料等非法手段获取房屋登记的,并不能排除不动产物权善意取得制度的适用。生效判决确认被诉的行政登记行为违法,但不撤销登记行为,保留了行政登记的效力。在公平分配责任的同时,于房屋静态所有权与动态交易安全两个法益之间寻找到了平衡。

    (作者单位:辽宁省锦州市中级人民法院)

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