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规范中介服务行为 净化存量房交易环境




2018年12月06日 星期四 往期回顾
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规范中介服务行为 净化存量房交易环境
陈小康 陈娅梅 刘 莉
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    【背景】

    二手房交易中,部分中介公司为促成双方签订买卖合同,存在查阅出卖人权属证书不严谨、披露房屋信息不完整、引导双方签订交易合同不规范等问题,造成买卖双方在申请办理解押和按揭贷款手续、支付房款、办理过户等环节中纠纷频发,既损害了守约方的合法权益,更影响了存量房交易市场的健康发展。重庆市第一中级人民法院针对办理此类案件过程中发现的问题,及时向相关房管部门发出司法建议。

    【建议】

    重庆市第一中级人民法院司法建议书

    渝一中法建〔2018〕4号

    重庆市沙坪坝区房屋管理局:

    2017年以来,本院在审理二手房买卖合同纠纷案件中,发现中介公司在向买卖双方提供居间服务过程中存在以下问题,希望引起贵局关注:

    一、中介公司提供的二手房交易合同普遍存在不规范现象

    一是合同包含出卖人和买受人的房屋买卖合同关系,以及买卖双方与中介公司之间的居间服务合同关系,这两个法律关系混同于一个合同中,既不利于区分各个法律关系中相关当事人的权利义务,也给人民法院按照“一案一审”原则处理相应法律关系下当事人的纠纷带来程序瑕疵。二是合同中有存在“炒房”可能的条款。少数三方合同中约定有“将房屋过户到乙方(即买受人)指定的人名下”的条款,该条约定一般是买受人要求手写添加的内容。根据合同法第六条、第十四条之规定,合同的成立系基于双方当事人的真实意思表示,即有真实的购房意愿。但是,该条约定很大程度上存在买受人利用涉案房屋“倒手”转卖他人谋利、规避缴纳交易税费的可能性,而非基于购买房屋作出的真实表意。这种钻法律和政策空子的不当行为可能影响房地产市场正常的交易秩序、损害出卖人的合法权益、引发相关纠纷。

    二、少数中介公司存在利用买卖双方解约牟利的不当行为

    从我院审理的该类案件看,有的中介公司利用其从业经验、“专业技巧”等优势,在合同中约定因买卖一方(或者双方)违约导致合同解除时应向中介公司支付所谓“中介费”的条款。虽然合同的签订系基于当事人的意思自治,但是该条约定明显存在中介公司利用买卖双方解约谋取不当利益的可能性。合同法第四百二十六条规定,居间人促成合同成立的,委托人应当按照约定支付报酬。也就是说,买卖双方一旦签订合同,中介公司即可据此要求双方依约支付居间服务费用。除此以外,中介公司不应当也没有法律依据在买卖双方解除房屋买卖合同时再行收取任何费用。但是,因买卖双方对此情形并不清楚,往往产生该笔“中介费”就是签订合同时应付的中介费的误解,从而签下合同,给中介公司以谋取不当利益的可能。

    三、中介公司从业人员执业行为普遍存在不规范现象

    中介公司特别是小微型中介公司的房屋买卖居间服务从业人员普遍存在缺乏专业培训、文化水平偏低、从业经历复杂、职业操守意识淡薄等问题。目前在缺乏相关执业证照考核管理机制的情况下,前述问题势必影响和制约相关中介公司甚至房屋买卖中介服务行业的服务质量。比如,从业人员在提供居间服务时,不能严格按照合同约定履行应尽的通知(或者告知)义务;对于出卖人的房屋权属存在不审查产权证文本或者口头了解等不规范情形,导致合同签订后无法顺利履行,产生纠纷。

    针对上述问题,本院建议:

    一是进一步指导辖区内二手房交易中介公司订立相对规范的合同文本;或者对中介公司的合同文本进行适时抽查,对于存在违法或者不当行为的予以纠正。

    二是进一步加强对中介公司从业人员职业素质、执业能力的培养、监督,适时设立相应的考核机制、备案机制,促使二手房交易更加规范有序。

    三是就该类案件进一步加强与法院的沟通交流,深入了解涉诉中介公司的具体情况,便于监督管理,从而维护良好的房地产交易市场秩序。

    以上建议请予以考虑,并将反馈意见及时函告我院。

    二○一八年六月四日 

    【效果】

    重庆市沙坪坝区房屋管理局收到该司法建议书后十分重视,结合整改情况回函如下:

    一是实行存量房交易资金监管。积极借鉴成都等城市实行的存量房交易资金监管制度,以确保交易双方的房屋及交易资金按照约定安全支付。这种方式一方面能够有效减少和化解交易双方因支付房款而产生的纠纷,另一方面也能够帮助我局及时掌握辖区内房地产市场真实发展动态,更好地维护房地产交易市场秩序。

    二是使用示范文本。针对司法建议书中提及的“房地产经纪机构签订合同规避性强”的问题,要求存量房交易中有居间行为的,必须使用示范合同。通过规范房地产经纪合同,有效防止某些房地产经纪机构寻找和利用法律政策的漏洞,及时化解现在市场上出现的大量纠纷,更好地维护广大群众的合法权益。

    三是提高房地产经纪机构的设立门槛或提高其违法违规操作的成本。定期向上级有关部门总结和汇报辖区内存量房交易市场的违规现象,以及房屋买卖交易中群众强烈关注的问题,建议和协助上级有关部门根据实际情况完善相关法规或制度,积极指导行业协会建立房地产经纪机构“红黑榜”,对从业人员建立诚信档案,并定期进行社会公示,加强行业自律。

    四是增强对房地产经纪机构的业务培训。针对房地产经纪机构相关从业人员流动性大、业务知识及法规政策不了解的特点,对房地产经纪机构增加原有的定期培训的频率,增大培训时量,指导其从业人员严格按照相关法规政策要求完善业务流程,开展日常业务活动,促使存量房交易市场平稳健康发展。

    (作者单位:重庆市高级人民法院 重庆市第一中级人民法院)

    

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